陆同优秀律师
陆同优秀律师
在民间借贷与不动产抵押的实践中，不少当事人曾陷入这样的困境：明明债务已经结清，甚至债权早已无人提及，但当初设立的抵押权却像一道“封印”，牢牢锁住了自己的房产，导致房屋无法正常交易、过户，甚至长期被他人占用。如何打破这一僵局？法律是否提供了救济途径？
今天，我们将以一份真实的人民法院民事判决书为切入点，深入剖析一起典型的抵押权涤除案件。本案中，当事人因早年借款需要，将自家房屋抵押给他人，后虽债务已实际清偿，但抵押权人却迟迟不配合办理注销登记，导致当事人十余年有家不能回。面对这一困局，代理律师另辟蹊径，未纠缠于难以证明的“还款事实”，而是精准运用《民法典》关于抵押权行使期间的规定，最终获得法院支持。
第一部分：案情回顾
一、基本事实
朱先生（化名）及其家人，于2012年2月因做生意需要资金周转，向案外人“阿东”借款。应对方要求，朱先生将其名下位于上海市嘉定区南翔镇的某处房屋（以下简称“案涉房屋”）抵押给了王先生（化名），并签订了《抵押借款合同》，王先生系阿东的朋友。合同约定：债权数额为60万元，债务履行期限自2012年2月29日起至2013年3月28日止。同日，双方办理了抵押权登记，抵押权人为王先生。此后，朱先生向“阿东”偿还了远超本息的款项，债务实际已结清。但抵押权人王先生却一直不配合办理抵押注销手续，并借此长期占用案涉房屋，导致朱先生一家十余年有家不能回。
二、争议焦点
朱先生一家多次与王先生沟通，要求其协助办理抵押注销登记手续，均遭拒绝。无奈之下，朱先生委托律师向法院提起诉讼，要求王先生协助办理抵押注销登记。
王先生则辩称：第一，双方签订抵押借款合同后，朱先生并未向其还款，故不同意涤除抵押；第二，其虽未以诉讼或发催款函等方式催讨过债务，但曾私下找过朱先生还款，只是无相关证据。
本案的核心争议点在于：王先生的抵押权是否因主债权诉讼时效届满而消灭？在无证据证明债权仍存续的情况下，法院是否应支持注销抵押登记？
第二部分：法院判决的认定与理由
一、关于主债权诉讼时效的认定
法院经审理查明：双方于2012年2月29日签署《抵押借款合同》并办理了抵押登记，债务履行期限明确登记为2012年2月29日至2013年3月28日。根据法律规定，主债权的诉讼时效自债务履行期限届满之日起计算，即从2013年3月29日起算。
王先生虽辩称其未放弃过主张债权，但自2013年3月至今已达十余年，王先生未能举证证明其曾向朱先生进行书面催讨或口头催讨等主张债权的证据，也未提供证据证明该期间发生过其他导致诉讼时效中止、中断的情形。因此，法院对王先生的抗辩意见不予采信。
二、关于抵押权是否应涤除的认定
法院认为，根据《中华人民共和国民法典》第四百一十九条的规定：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”抵押权作为从权利，其存续与行使应受主债权诉讼时效的限制。王先生作为抵押权人，在主债权诉讼时效届满前未以任何形式行使抵押权，亦无证据证明其曾主张债权，其抵押权已因主债权时效届满而归于消灭。朱先生作为抵押人，在主债权诉讼时效届满后请求涂销抵押权登记的，人民法院应予支持。
三、关于被告“现金交付”抗辩的审查
庭审中，王先生称其曾以现金形式出借60万元，并提交了2011年7月至2012年3月期间的银行流水，试图证明其取现交付的事实。但经审查，该银行流水显示的多笔现金支取时间均发生在《抵押借款合同》签订（2012年2月29日）之前，且金额与王先生庭审陈述的交付方式、时间、金额均存在明显矛盾。朱先生一方则明确表示，其与王先生之间实际并无借款关系，仅向案外人“阿东”借过款且已还清。
法院虽未直接对双方是否存在真实借款关系作出认定，但王先生无法提供借条、转账记录等直接证据，其关于现金交付的陈述亦存在明显矛盾，不足以对抗朱先生一方基于诉讼时效提出的涤除请求。
最终，法院作出民事判决：被告王先生应于判决生效之日起十日内协助原告朱先生一家办理案涉房屋的抵押注销登记手续。案件受理费由被告负担。
第三部分：本案诉讼阶段的法律分析
一、关于抵押权行使期间的法律性质
本案的胜诉关键，在于准确理解和运用了《民法典》第四百一十九条关于抵押权行使期间的规定。
在《民法典》施行前，《物权法》第二百零二条：“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权；未行使的，人民法院不予保护。”已有基本相同的规定。该条款在司法实践中被认为属于“司法保护期间”或“存续期间”，而非单纯的诉讼时效。其核心要义在于：抵押权人若在主债权诉讼时效期间内未行使抵押权，则抵押权本身归于消灭，而非仅仅丧失胜诉权。这一理解已为最高人民法院相关判例及各地法院的主流观点所采纳。
从法理上分析，抵押权作为从权利，其存续不应无限期依附于一个已丧失国家强制力保护的主债权。否则，将严重损害抵押人的利益，使抵押财产长期处于不确定状态。正因如此，抵押人在主债权诉讼时效届满后，有权直接请求法院确认抵押权消灭，并判令注销抵押登记，而无需另行证明主债权是否已经清偿。
二、关于举证责任的分配规则
本案中，王先生辩称其曾“私下催收”，但未能提供任何证据。根据《民事诉讼法》第六十七条第一款及《最高人民法院关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。
王先生主张存在诉讼时效中断的事由（即其曾向朱先生主张债权），则该事实的举证责任应由王先生承担。因其无法举证，法院依法认定不存在时效中断情形。
三、关于抵押权涤除后的法律效果
法院判决支持涤除抵押权后，当事人可凭生效判决书单方向不动产登记部门申请办理抵押注销登记手续，无需抵押人配合。人民法院生效判决书明确要求注销不动产抵押权的，登记机构应当予以办理。这意味着，即使王先生拒不配合，朱先生一家也可以凭判决书直接实现“有家可回”的最终目标。
第四部分：本案涉及的核心法律问题
一、主债权诉讼时效届满，抵押权是否当然消灭？
这是本案最核心的法律问题。根据《民法典》第四百一十九条，抵押权人未在主债权诉讼时效期间内行使抵押权的，人民法院不予保护。司法实践中，主流观点认为此时抵押权“消灭”而非仅“丧失司法保护”。这一规则的确立，平衡了抵押权人与抵押人之间的利益，体现了“法律不保护躺在权利上睡觉的人”的基本法理。
二、抵押人能否主动起诉要求涤除抵押？
这个答案是，可以的。过去曾有观点认为，抵押人不能主动起诉要求注销抵押，只能被动等待抵押权人起诉。但近年来，上海市第二中级人民法院等多地法院判例已明确：抵押人作为利害关系人，在主债权诉讼时效届满后，有权主动提起诉讼，请求确认抵押权消灭并判令注销抵押登记。本案即是一典型范例。
这一转变体现了对抵押人权益的充分保护。若不允许抵押人主动起诉，则抵押权人长期不行使权利也不配合注销，抵押人将陷入“诉不能诉、用不能用”的僵局，显然有违公平原则。
三、“私下催收”能否导致诉讼时效中断？
诉讼时效中断的法定事由包括：提起诉讼、申请仲裁、申请支付令、催告债务履行等。但无论是书面催收还是口头催收，均需有证据证明催收行为已到达债务人。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》，仅凭当事人单方声称“私下找过”，而无任何通话记录、短信、微信聊天记录、邮件或证人证言等证据佐证的，法院不予采信。本案中，王先生无法提供任何形式的催收证据，其抗辩自然无法获得支持。
第五部分：启示
一、对抵押人（债务人）的启示
1.及时行使权利，勿待“封印”难解。债务清偿后，应立即要求抵押权人配合办理注销登记。若对方拖延或拒绝，应及时寻求法律途径解决。
2.善用诉讼时效规则。若因年代久远无法证明债务已清偿，可转而从“抵押权行使期间”角度主张权利。只要主债权诉讼时效届满且抵押权人未行使抵押权，即可请求法院涤除抵押。这是本案最重要的维权策略。
3.保留关键证据。包括抵押合同、还款凭证、催收记录、沟通函件等，以防不时之需，要有证据意识，保留相关材料证据即保护自己。
二、对抵押权人（债权人）的启示
1.积极行使权利，切莫“躺在权利上睡觉”。抵押权并非永久存续。主债权诉讼时效届满前，抵押权人应当及时通过诉讼、仲裁或书面催收等方式主张权利，并保留证据，否则抵押权将面临消灭的风险。抵押权消灭，抵押权人将无法保证自己的优先受偿权，会在追偿时承受相应的风险。
2.规范交易流程。大额借款应通过银行转账等可追溯的方式支付，并签订书面借条、抵押合同，保留完整的资金往来凭证。现金交付往往难以举证，极易在诉讼中处于不利地位。如果是现金交付，也应当要求收款人出具相应的收据，充分缓释风险，为可能发生的争议纠纷做好证据的准备，保护自己的权利。
3.注意抵押权的行使方式。抵押权人可以在主债权诉讼中一并请求实现抵押权，也可以单独申请实现担保物权程序。无论何种方式，均应在法定期间内进行。
第六部分：结语
在物权关系日益复杂的今天，无论是债权人还是债务人，都应当了解法律关于诉讼时效和抵押权行使期间的规定，避免因“懈怠”而导致权利丧失。
本案中，朱先生一家在漫长的十余年后，终于凭借一份判决书拿回了属于自己的房产。这不仅是个人维权的胜利，更体现了法律对“怠于行使权利者”的警示——法律不保护躺在权利上睡觉的人。
同时，本案也提醒每一位权利人：权利是法律赋予的，但权利也需要积极行使。对于抵押权人而言，应当在主债权诉讼时效期间内及时行使抵押权，否则将面临权利消灭的风险，从而导致实际的损失；而对于抵押人而言，当发现抵押权人长期不行使权利时，应当积极、主动地行使法律赋予的权利，运用法律武器解除房产上的“封印”。