摘要

本文详细介绍了上海动迁的最新政策，包括政策变化、补偿标准、安置方式以及相关的权益保障措施等内容。通过对这些政策的解读，帮助读者更好地了解上海动迁的最新动态，以及在动迁过程中如何维护自己的合法权益。

一、引言

随着城市的发展和更新，上海的动迁工作一直备受关注。2025年，上海在动迁政策方面有了一系列的调整和完善，旨在进一步规范动迁行为，保障被征收人的合法权益，同时推动城市更新改造工作的顺利进行。

二、上海动迁政策的总体变化趋势

强化两轮征询制度：旧改项目需先通过 “意愿征询”，要求90%以上的居民同意，以及 “方案听证会”，邀请律师、居民代表参与。民意不达标直接 “一票否决”，这使得动迁项目更加尊重居民意愿，保障了居民的参与权。

严控征收范围新增：征收范围公告后，暂停期最长1年。在此期间，禁止分户、迁入户口、新建改建等 “突击操作”，违者一律不补偿，有效防止了一些人为获取更多补偿而进行的违规行为。

补偿方案全透明：补偿方案必须包含12项内容，如补偿标准、房源价格、评估机构选定方式等，区政府须公示30天并召开听证会，让居民对补偿方案有充分的了解和知情权。

信息化监管与公信监督并重：建立全市联网系统，签约进度、补偿数据实时录入，杜绝 “暗箱操作”。同时，成立监督小组，由人大代表、律师、居民代表全程参与，盯紧评估、签约、分房环节，确保动迁过程的公正、公平、公开。

三、征收评估相关政策

评估技术规范与管理规定：2025年1月27日及2月7日，上海市房屋管理局连续发布《上海市国有土地上房屋征收评估技术规范》和《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》，全面规范房屋征收评估流程与补偿标准。通过细化评估流程、强化监督机制，进一步保障了征收双方的权益。

居住房屋补偿标准细化：明确了居住房屋楼层、朝向系数。无电梯住宅，7层顶楼补偿单价下调4%，3楼单价上浮4%；有电梯高层，1楼单价下调3%，顶层与次顶层单价相同。朝向修正方面，朝南房屋补偿最高，朝北下调4%。装饰装修补偿公式明确为补偿值=重置价×成新率，重置价含材料、人工、税金等全部费用，成新率按装修耐用年限综合评定，避免 “一刀切” 折旧，使补偿贴合实际装修情况。

企业设备搬迁补偿明确：可恢复设备补偿运杂费+拆卸费+安装调试费；无法恢复设备按重置价×成新率补偿，定制设备需经征收部门认定，为企业设备搬迁补偿提供清晰明确的操作指引。

复核评估与专家鉴定流程完善：被征收人、公有房屋承租人或房屋征收部门对评估结果有异议，应自收到评估报告之日起10日内，向出具报告的估价机构提出书面复核评估申请。对复核结果仍有异议的，应自收到复核结果之日起10日内，向估价专家委员会申请鉴定。估价专家委员会选派3人以上单数组成专家组进行鉴定，其中房地产估价师不少于二分之一，自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的程序、依据、技术路线、参数、结果确定方式等技术问题进行审核，出具书面鉴定意见，保障被征收人进一步申诉权利。

四、集体土地征收补偿方面

补偿费用调整：上海市规划和自然资源局发布的《上海市征收集体土地补偿标准（2024）》于2024年1月1日起正式实施。土地补偿费标准整体上调 42%，最高等级的补偿费由每9.32万元提高13.23万元，最低等级的补偿费由每亩5.75万元提升至8.17万元。粮棉地补偿标准从每亩3000元调整至3300元，蔬菜地补偿标准从每亩5200 元调整至5800元。

补偿范围与项目优化：新标准在非居住房屋及附属设施、农田水利基础设施等11大类划分的基础上，对子项目进行了筛选和增补，子项目数量由421项调整为440项，基本涵盖了本市集体土地财物补偿中最基本、最常见、最有代表性的项目。

五、补偿方式与标准

居住房屋补偿方式：征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人、公有房屋承租人计算、结清被征收房屋补偿金额与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收居住房屋的，作出房屋征收决定的区（县）人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房源，供被征收人、公有房屋承租人选择，并按照房地产市场价结清差价。

非居住房屋停产停业损失补偿：因征收非居住房屋造成被征收人、公有房屋承租人停产停业损失的补偿标准，一般按照被征收房屋市场评估价的8%确定。针对征收产业用地上房屋，明确停产停业损失补偿标准与产业用地综合绩效评估评定的绩效类别进行联动。被征收人、公有房屋承租人认为停产停业损失高于规定标准的，可以向房屋征收部门提供房屋被征收前三年的平均效益、停产停业期限等相关证明材料，由房屋征收部门委托评估确定。被征收人、公有房屋承租人对评估结果仍有异议的，可以申请复核、鉴定。

装饰装修补偿公式化：补偿值=重置价×成新率，重置价包含材料、人工、税金等全部费用，成新率按装修耐用年限综合评定。避免了以往 “一刀切” 的折旧方式，使装饰装修补偿更贴合实际装修情况，保障了被征收人在装修方面的投入能得到合理补偿。

企业设备搬迁补偿清晰化：可恢复设备补偿运杂费、拆卸费、安装调试费；无法恢复设备按重置价×成新率补偿，定制设备需经征收部门认定。为企业设备搬迁补偿提供了明确的操作指引，减少了企业与征收部门之间在设备补偿方面的争议。

六、安置方式的创新与发展

房票安置的探索与实践：上海金山区率先探索出台了《（金山区）房票安置实施办法（试行）》。房票的面值根据原住房估值确定，动迁户可以在金山区指定的 “房源超市” 选择中意的房子。如果实际购房款高于房票面值，差额需要自己支付；如果购房款低于房票面值，政府会退现金给购房者。而且购房者还可以享受新房总价7%的政策性现金奖励，由开发商和相关政府单位共同支付。这一政策不仅为动迁居民提供了更加灵活的安置选择，缩短了在外过渡的时间，还能帮助房企加速去化郊区房源，激活当地楼市，实现多方共赢。

七、动迁过程中的权益保障

知情权保障：被征收人有权了解征收的法律依据、补偿方案等相关信息。政府部门需按照规定公示补偿方案，召开听证会，解答居民疑问，确保被征收人对动迁相关事宜有充分的了解。

参与权保障：居民可以参与征收补偿方案的制定和讨论，在两轮征询过程中表达自己的意见和诉求。对于居民提出的合理建议，相关部门会予以考虑并对方案进行优化。

复核评估与专家鉴定有明确时间规定：被征收人、公有房屋承租人或房屋征收部门对评估结果有异议，应自收到评估报告之日起10日内，向出具报告的估价机构提出书面复核评估申请。对复核结果仍有异议的，应自收到复核结果之日起10日内，向估价专家委员会申请鉴定。估价专家委员会自收到鉴定申请之日起10日内，对申请鉴定评估报告的程序、依据、技术路线、参数、结果确定方式等技术问题进行审核，出具书面鉴定意见，保障了被征收人进一步申诉的权利。

严惩评估造假：虚假评估报告最高罚20万元，注册估价师违规直接吊销资质。这对评估机构和相关人员形成了有力的威慑，保证评估结果的真实性和公正性，维护被征收人的合法权益。

法律救济途径：对补偿决定不服的，被征收人可以在60日内申请复议，6个月内起诉。同时，明确了时间节点的重要性，如征收决定公告前承租人死亡，补偿归同住人；公告后死亡按遗产继承。

八、上海各区动迁动态与项目示例

浦东新区：作为上海的 “拆迁大户”，2025年继续推进 “两旧一村” 改造。如三林镇杨思老街旧改土地储备项目一号地块已完成国土部分的征收签约，未来将建商办设施、公共设施以及学校等。三林镇西林村等地块 “城中村” 改造项目也已启动，计划2025年开展征收安置工作，确保在项目获批后2年内完成征收腾地。此外，浦东还计划启动合庆老集镇南社区、航头航南社区航东鹤鸣村和书院桃园村3个城市更新项目，总规模超过3000亩。

黄浦区：外滩 01、02 更新单元规划实施方案获批，涉及旧改土地总面积约63.5万㎡，共14个街坊，约3476户家庭面临拆迁。外滩01单元注重汇聚 “一江一河” 公共活力，除保留少量住宅用地外，着力打造绿色生态空间；02单元则聚焦历史文化积淀，打造以金融商务为特色的 “和平之心”。

闵行区：吴泾镇星火村为配合城镇道路建设，多个小组的土地被征收，合计征收面积达数千平方米。在征收过程中，充分保障被征收人的权益，如居民对补偿方案有疑问，相关部门组织听证会，根据居民意见优化方案，增加安置房源的选择。

九、特殊情况处理与政策衔接

新旧政策衔接：对于《上海市国有土地上非居住房屋征收停产停业损失补偿办法》等新政策施行前已核发房屋征收决定的国有土地上房屋征收项目，继续按原有规定执行，确保政策的平稳过渡。

特殊房屋类型处理：对于不成套职工住宅更新改造，有拆除重建和成套改造两种方式。如陆家嘴崂山六村小区采用公益性抽户方式开展更新改造工作，抽户可以拿到他处实物安置和货币安置，原房屋会改建用于社区服务、建设者之家、保障性租赁住房等公益用途。

十、总结与展望

2025年上海动迁最新政策在多个方面进行了优化和完善，更加注重居民意愿的表达、补偿标准的科学合理、安置方式的创新以及权益保障的全面性。这些政策的实施将有助于推动上海的城市更新改造工作，提升城市形象和居民的生活质量。同时，随着城市发展的不断推进，未来动迁政策可能还会根据实际情况进行调整和改进，以更好地适应城市发展的需要和居民的需求。居民在面对动迁时，应及时关注官方公告，了解相关政策，积极维护自己的合法权益，共同参与到城市建设中来。

上海动迁政策的不断调整和完善体现了政府在城市发展过程中以人为本的理念，致力于实现城市发展与居民利益的双赢。希望通过对最新动迁政策的解读，能帮助广大居民更好地理解和应对动迁相关事宜，共同迎接城市更加美好的未来。