上海宅基地拆迁政策是依据相关法律法规，结合本市实际情况制定的，旨在规范宅基地拆迁行为，保障拆迁当事人的合法权益，推动城乡建设协调发展。以下是对上海宅基地拆迁政策的详细解读：

一、拆迁政策的总体原则与目标

保障权益：确保被拆迁农民在宅基地拆迁过程中，其居住权、财产权等合法权益得到充分保护，使农民能够公平合理地分享城市化发展成果。

合理利用土地：通过拆迁整合土地资源，优化农村土地利用结构，提高土地利用效率，为城市建设和农村经济发展提供空间支持。

促进城乡一体化：推动农村基础设施和公共服务设施建设，缩小城乡差距，实现城乡经济社会协调发展。

依法依规：拆迁工作严格遵循国家和地方的法律法规，如《土地管理法》《物权法》《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》等，确保拆迁程序合法、补偿标准合理、安置措施到位24。

公平公正公开：在拆迁过程中，对待所有被拆迁人一视同仁，按照统一的标准和程序进行补偿安置，及时公开拆迁相关信息，接受社会监督，保障被拆迁人的知情权和参与权。

以人为本：充分考虑被拆迁农民的实际困难和需求，在补偿方式、安置地点、过渡措施等方面提供多样化选择，尽可能减少拆迁对被拆迁人生活的影响，确保其生活质量不降低。

二、拆迁补偿标准

1、土地补偿

依据：根据《上海市征地土地补偿费标准》执行，以被征收土地的原用途为基础，结合土地市场价格评估确定补偿金额3。

方式：一般采用货币补偿方式，直接支付给村集体或宅基地使用权人。如果村集体需要重新为被拆迁村民分配宅基地，则会在土地补偿中考虑相关因素，确保村民能够获得合理的安置。

2、房屋补偿

评估：由专业的评估机构按照相关规定对宅基地上的房屋进行评估，确定房屋的市场价值。评估时会考虑房屋的建筑面积、结构类型、使用年限、装修状况等因素。

3、计算方式

产权房：货币补偿金额=（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

公房：货币补偿金额=（被拆除房屋的房地产市场单价×80%+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。

4、相关说明

被拆除房屋的房地产市场单价为被拆迁人投票选出的评估公司对该房屋评估出的价格；价格补贴=最低补偿单价×价格补贴系数。当被拆除房屋的房地产市场评估单价高于最低补偿单价标准时，按市场评估单价计算，价格补贴=（最低补偿单价×2-实际评估单价）×价格补贴系数。最低补偿单价是政府为保护被拆迁人利益而设定的保护底线，根据地段不同设定，当地政府会有专门文件明确；房屋拆迁价格补贴系数是政府为保护被拆迁人利益根据不同地段而增设的系数，也由当地政府文件明确。

5、其他补偿

青苗补偿费：按照《上海市征地青苗补偿费标准》对土地上种植的青苗进行补偿，用于弥补农民因征地导致青苗受损的损失。

财物补偿费：征地财物补偿标准按照《上海市征地财物补偿费标准》执行。对于标准中未涉及的补偿项目，可以通过近似类比、跨区域参照、市场价协商、成本法测算等方式确定，以保障被拆迁人对房屋内固定设施、附属物等财物的合法权益。

搬迁费用：用于补偿被拆迁人因搬迁产生的费用，包括家具、家电等物品的搬运费用，一般根据实际搬迁情况协商确定或按照当地的搬迁费用标准执行。

临时安置费用：在被拆迁人过渡期间，提供临时安置费用，保障其基本生活需求。临时安置费用通常按照被拆迁房屋的面积或人口数量计算，标准由当地政府根据实际情况制定。

三、安置方式

1、货币补偿

自主购房：被拆迁人选择货币补偿后，可自行在市场上购买住房。货币补偿金额根据房屋和土地的评估价值以及其他补偿项目确定，能够让被拆迁人有足够的资金在合适的地段购买符合自身需求的住房。

特别照顾：为照顾面积较小或经济困难的家庭，市政府规定，原住房户建筑面积低于30平方米的，可放宽至30平方米计算货币补偿款；原人均建筑面积低于14平方米的，补足到14平方米。

2、产权调换

提供安置房屋：拆迁人提供安置房屋，与被拆迁人进行房屋产权调换。安置房屋的面积、位置、户型等根据相关规定和拆迁方案确定，一般会在规划的安置区域内建设，配套设施相对完善，交通便利。

3、计算差价

被拆迁房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价，由拆迁人与被拆迁人计算、结清。如果被拆迁房屋价值高于安置房屋价值，拆迁人应向被拆迁人支付差价；反之，被拆迁人应向拆迁人支付差价。

四、应安置人口的认定

一般认定对象：截至房屋拆迁许可证核发之日，在被拆迁房屋处有本市常住户口连续满一年，在本市无其他住房（或者虽在本市有其他住房，但居住困难），且居住在被拆迁房屋的人员，可以认定为被拆迁居住房屋的应安置人口。

1、符合特殊情形的七种人：

（1）拆迁范围内应安置人口的未成年子女。

（2）因工作需要调回本市的干部、职工及其随迁家属，在拆迁范围内直系亲属处落户的。

（3）因离休、退休、退职从市外迁回拆迁范围内家中的。

海员、船员、野外勘探人员、就学等人员迁回拆迁范围家中的。

（4）本市居民因应征入伍、出国（境）而注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的。

（5）本市居民因服刑、被劳动教养、人民法院宣告失踪或者宣告死亡等注销拆迁范围内的户口，后又恢复户口的。

（6）市政府规定的其他情形。

2、无其他住房的六种人：

（1）有本市常住户口的未成年人，且其父母属于拆迁范围内的应安置人口。

（2）户口从被拆迁房屋内迁出，且拆迁时仍处于迁出状态的海员、船员、野外勘探人员、就学等人员（不包括已在外地结婚的）。

（3）因应征入伍而注销户口的人员。

（4）因服刑或者被劳动教养而注销户口的人员。

（5）户口不在本市的人员，因结婚实际居住在被拆迁房屋内至房屋拆迁许可证核发之日满两年，且其配偶属于拆迁范围内的应安置人口。

（6）市政府规定的其他情形。

五、拆迁程序

1、发布征收公告

预公告：政府相关部门在拟征收土地前，会发布拟征收土地预公告，明确拟征收土地的范围、目的、补偿方式等初步信息，告知被拆迁人相关事宜，听取被拆迁人的意见和建议。

正式公告：在完成相关前期工作后，发布房屋征收补偿方案公告，详细公布征收范围、补偿标准、安置方式、拆迁期限等具体内容，同时告知被拆迁人享有的权利和救济途径。

2、房屋评估

选定评估机构：由被拆迁人通过投票等方式选定具有资质的专业评估机构，对宅基地上的房屋进行评估。评估机构应独立、客观、公正地开展评估工作，遵循相关评估规范和标准。

评估结果公示：评估机构出具评估报告后，在拆迁范围内进行公示，接受被拆迁人的查询和监督。被拆迁人对评估结果有异议的，可以要求评估机构进行解释说明，或者申请复核评估。

3、协商与签订协议

协商补偿安置事宜：拆迁方与被拆迁人就补偿方式、补偿金额、安置房屋的位置和面积、搬迁期限等事项进行协商，充分听取被拆迁人的意见和诉求，争取达成一致意见。

签订拆迁补偿协议：在协商一致的基础上，双方签订拆迁补偿协议，明确各自的权利和义务。拆迁补偿协议应包括补偿方式、补偿金额、支付方式、安置房屋的交付时间和标准、搬迁期限、违约责任等内容。

4、搬迁与拆除

搬迁：被拆迁人在规定的搬迁期限内完成搬迁，将房屋腾空交付给拆迁方。拆迁方可以提供一定的搬迁协助和服务，帮助被拆迁人顺利搬迁。

拆除：拆迁方在被拆迁人搬迁完毕后，组织对房屋进行拆除。拆除过程中应注意安全，采取必要的防护措施，避免对周边环境和居民生活造成影响。

5、补偿与安置

支付补偿款：如果被拆迁人选择货币补偿，拆迁方应按照协议约定的时间和方式，将货币补偿款支付给被拆迁人。

交付安置房屋：如果被拆迁人选择产权调换，拆迁方应在规定的时间内将安置房屋交付给被拆迁人，确保安置房屋符合质量标准和交付条件。同时，与被拆迁人结清被拆迁房屋价值与安置房屋价值的差价。

六、特殊情况处理

1、农转居后宅基地确权

符合规划的情况：若原宅基地在当地规划范围内，且符合相关规定，可按照规定的程序进行确权登记。一般需提交农转居相关手续、宅基地使用证等证明材料，经相关部门审核后办理确权，确保宅基地权益在农转居后得到合法延续。

不符合规划的情况：若原宅基地已超出规划范围或不符合规划要求，可能无法直接进行确权。此类情况下，需根据当地的政策和规划要求，看是否可以通过整改等方式符合条件后再进行确权，或者按照相关规定进行处理，如纳入集体建设用地管理等，以实现土地资源的合理利用和规范管理。

2、女儿户口在娘家申请宅基地

女儿户口在娘家能否申请宅基地，需要根据当地的法律法规和政策来确定。一般来说，有些地方可能对宅基地申请有更严格的限制，例如可能要求女儿必须在本村有固定的住所、有一定的经济能力等。此外，如果娘家所在村已经没有多余的宅基地可供分配，或者已经达到了宅基地分配的上限，女儿可能就无法申请到宅基地。女儿可以向当地的村委会、乡镇政府等相关部门咨询具体的申请条件和程序。

3、分家析产情况

存在分家析产时，需要根据具体的协议和法律规定来确定各方的权益。例如，明确房屋产权的划分、宅基地使用权的归属等，以便在拆迁时合理分配补偿利益。如果分家析产协议存在争议或不明确的地方，可以通过协商、调解或诉讼等方式解决，确保拆迁补偿权益的分配公平合理。

七、政策实施中的注意事项

1、被拆迁人权益保护

了解政策和权利：被拆迁人应主动了解相关拆迁政策和自己享有的权利，包括补偿标准、安置方式、应安置人口的认定等内容，以便在拆迁过程中维护自己的合法权益。

保留证据：注意保留好与拆迁相关的各种证据，如拆迁通知、房屋产权证明、评估报告、补偿协议等文件，这些证据在可能出现的纠纷处理中具有重要作用。

依法维权：如果对拆迁补偿、安置等事项有异议，应及时与拆迁方沟通协商，寻求解决办法。若协商不成，可以依法申请行政复议或提起行政诉讼，通过法律途径维护自己的合法权益6。

2、政府部门职责

依法拆迁：各级政府部门应严格按照法律法规和政策规定，组织实施拆迁工作，确保拆迁程序合法、补偿标准合理、安置措施到位，杜绝违法拆迁行为的发生。

加强监督管理：建立健全拆迁监督管理机制，加强对拆迁过程的全程监督，及时发现和解决拆迁中出现的问题，防止拆迁方侵犯被拆迁人的合法权益。

做好宣传解释工作：在拆迁前进行充分的宣传与解释，通过多种渠道向被拆迁人宣传拆迁政策和相关法律法规，让被拆迁人理解拆迁工作的必要性和重要性，争取他们的支持和配合，减少纠纷的发生。

八、总结

上海宅基地拆迁政策是一个系统而复杂的体系，涉及到众多方面的利益和问题。在实施过程中，需要政府部门、拆迁方和被拆迁人共同努力，严格遵守政策规定，依法维护各自的权益，确保拆迁工作顺利进行，实现农村经济发展和社会稳定的目标。