陆同优秀律师
陆同优秀律师
在房产纠纷领域，法律条文的适用往往牵动着当事人最核心的财产利益与家庭情感。今天，我们从一个真实案例出发，结合《中华人民共和国民法典》的相关规定，深入剖析家庭内部房产确权纠纷中的关键法律问题。
本期普法律师：王静律师
上海陆同律师事务所负责人、主任《中华人民共和国民法典》第六百五十八条规定：
“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”
在房产纠纷中，此条关于“任意撤销权”的规定极易被援引。然而，司法实践的关键在于对文书性质的精准认定——一份涉及房产份额的《承诺书》，究竟属于可任意撤销的“赠与合同”，还是具有法律约束力的“家庭析产协议”？这直接决定了案件的走向。
——以王静律师亲办的一起家庭房产确权纠纷案为例
2009年5月，被告（我方委托人，父亲）与原告（儿子）作为同住人，共同享有怀德路公房征收补偿利益。征收补偿款共计98万余元，由被告领取后分配给原告34万元用于购房，剩余款项由被告购买系争房屋并登记在自己名下。
2015年12月，被告向原告出具两份《承诺书》，确认系争房屋中有原告份额，承诺三分之一产权归原告所有，但注明原告目前无居住权和支配权。
2024年，因家庭矛盾激化，原告起诉要求确权。一审中，法院将《承诺书》认定为赠与合同，支持被告行使任意撤销权，驳回原告诉请。
本案的核心难点在于：司法实践中，对于亲属间出具的涉及房产份额的文书，极易被简单定性为“赠与”。一旦定性为赠与，依据《民法典》第六百五十八条，在权利转移（过户）前，赠与人享有任意撤销权。若按此路径，我方虽能在一审中胜诉，但可能引发后续以“合同纠纷”为由的另案诉讼，且不利于彻底解决家庭积怨。
接受委托后，王静律师带领团队深入挖掘拆迁背景证据（住房调配单、动迁汇总表），证明原告本就是拆迁安置对象，其权益来源具有法定性而非纯粹的道义性。在此基础上，重点论证《承诺书》并非单方赠与，而是对既往拆迁利益分割不均的“事后补救”与“家庭析产协议”。同时，利用对方提交的短信证据（“归还”一词）强化“确权”而非“施舍”的法律特征，并强调公序良俗及老年人居住安宁权。
二审全面改判。法院采纳我方观点，认定《承诺书》性质为家庭协议而非赠与，不得任意撤销；确认原告享有系争房屋三分之一产权份额。但同时，基于保护老年人权益及协议中“无居住权、无支配权”的限制条款，判决原告在达成新方案前不得入住、不得处分该份额。
第一，精准定性是案件胜负手。 本案二审之所以能翻盘，关键在于成功将《承诺书》从“赠与合同”的定性中剥离出来，还原为“家庭析产协议”。两者的法律后果截然不同：赠与合同赋予赠与人任意撤销权，而家庭析产协议是对既有财产权益的确认与分割，一经达成即具有约束力。王静律师指出，判断一份文书究竟属于赠与还是析产，不能仅看文书的名称或表面措辞，而应穿透形式，考察其背后的基础法律关系——财产来源、各方贡献、历史背景以及当事人的真实意思表示。
第二，证据链的体系化构建至关重要。 本案中，王静律师团队并未局限于《承诺书》本身，而是向前追溯至2009年的拆迁安置事实，通过住房调配单、动迁汇总表等原始档案，证明原告的权益来源具有法定性。这种“以事实还原为基础、以法律定性为核心”的办案思路，形成了完整的证据链条，为二审改判奠定了坚实基础。
第三，法律效果与社会效果的统一。 本案虽最终确认了对方的产权份额，看似“败诉”，但通过精准的法律定性，避免了房屋被强制拍卖或立即分割的风险，锁定了被告的居住安宁权。王静律师认为，对于此类家事纠纷，不能仅盯着“输赢”，更要关注判决的可执行性及对当事人晚年生活的实际影响。这正是她始终秉持的“有温度的法律人”理念的体现。
第四，权威指引。 对于此类家庭房产纠纷，王静律师建议当事人切勿自行草拟或签署涉及房产份额的文书。一份措辞模糊的《承诺书》，可能在未来引发旷日持久的诉讼。在签署任何涉及不动产权益的文件前，务必咨询专业律师，明确文书的法律性质与潜在后果，防患于未然。
问1：家庭成员之间签署的房产份额承诺书，是否一定可以撤销？
答：不一定。若该文书被认定为赠与合同，且房产权利尚未转移，赠与人原则上可行使任意撤销权。但若法院认定该文书属于家庭析产协议、分家协议或对既往财产分割的确认，则具有法律约束力，不得任意撤销。具体定性需结合文书内容、财产来源、签署背景等综合判断。
问2：公房拆迁补偿利益，同住人是否有份？
答：根据相关规定，公房征收补偿利益归承租人与同住人共有。同住人的认定需满足户籍、实际居住、他处无房等条件。若被认定为同住人，则其享有的补偿份额具有法定性，不因补偿款由某一方领取而丧失。
问3：房产纠纷诉讼中，如何证明一份文书是“析产协议”而非“赠与合同”？
答：可从以下角度举证：一是财产来源，证明主张权利一方对财产的形成有贡献或基于法定事由享有权益；二是文书背景，证明文书系对既往利益分配不均的补救或确认；三是用词细节，如文书中出现“归还”“应得”“分割”等表述，更倾向于析产而非赠与；四是证人证言及其他往来记录。
问4：老年人居住权益在房产纠纷中如何保障？
答：在家庭房产纠纷中，法院会兼顾公序良俗与老年人权益保护。若相关协议中明确约定了老年人的居住权或对产权份额的行使限制，法院可能据此判决确认份额但限制即时入住或处分，以保障老年人的居住安宁。建议在家庭协议中明确约定居住权条款，必要时可依据《民法典》相关规定设立居住权登记。
房产纠纷，尤其是家庭内部的房产确权争议，往往交织着法律、情感与伦理的多重考量。王静律师以其深厚的法学功底、敏锐的证据洞察力和对当事人处境的深刻理解，在诸多复杂案件中为当事人争取了合法权益。她始终相信，法律不仅是定分止争的工具，更是守护家庭安宁与人性温度的屏障。
如果您正面临房产纠纷的困扰，欢迎联系王静律师团队，获取专业、有温度的法律服务。
王静律师 上海陆同律师事务所 负责人、主任 联系电话：17502128555