一、案情简介

原告A先生、B女士（化名）与被告C先生、D女士（化名）、第三人某房产经纪公司之间的房屋买卖合同纠纷一案，本所律师接受被告C先生、D女士委托，代理其参与诉讼。经人民法院审理，作出一审判决。法院确认双方签订的《E市存量房买卖合同》及《补充协议》于2024年5月30日解除，并判令被告向原告支付违约金18万元（即原告已收取的18万元定金不再退还）。

本案的基本事实如下：2024年4月19日，原告经第三人某房产经纪公司居间中介，与被告C先生、D女士签订《E市存量房买卖合同》及《补充协议》，约定被告向原告购买位于E市某小区的一套房屋，建筑面积166.83平方米，房屋价款708万元，装修补偿款20万元，合计总价728万元。买受人应于2024年5月8日前一次性支付708万元，合同签订当日支付定金18万元。

合同签订后，被告向原告支付了定金18万元，双方于2024年4月28日前往房产交易中心办理了资金托管手续。然而，被告C先生因个人原因未能按期支付剩余购房款。2024年5月13日，被告C先生在微信群中表示“我目前情况实在无法执行合同了”“我手上的现金不够”。2024年5月24日，原告在微信群中向被告发送解除合同通知；2024年5月29日，原告又通过律师函形式正式通知被告解除合同，被告于2024年5月30日签收。

2024年5月30日，被告D女士在微信群中发送律师函，称其丈夫C先生有20余年肝硬化病史，并衍生出肝性脑病及精神障碍，存在精神障碍，不能正确认识到自己的行为，经常存在妄想情况，其经济情况不足以继续履行合同，请求撤销购房合同。

诉讼中，被告申请对C先生的精神状况进行司法鉴定。2025年1月5日，某市司法鉴定所出具鉴定意见：被鉴定人C先生患器质性精神障碍（轻度器质性智能损害），目前为限制民事行为能力。

原告认为被告逾期未付合同款项构成违约，要求确认合同于2024年5月24日解除，并要求被告支付违约金145.6万元。被告则认为，C先生签约时即存在精神障碍，合同应撤销；即使合同有效，违约金也明显过高，请求法院予以调低。

二、案件焦点

本案的核心法律问题涉及以下几个方面：

第一，被告C先生在签订合同时是否属于限制民事行为能力人？诉讼中司法鉴定认定其为限制民事行为能力人，该鉴定意见能否溯及至合同签订之时？这是本案最具争议的问题之一。

第二，被告逾期未支付购房款的行为是否构成违约？违约方是否享有单方解除合同的权利？

第三，合同约定的违约金高达房屋价款的20%，即141.6万元，该违约金是否过高？法院应当如何裁量违约金的数额？

第四，合同解除的时间应当如何确定？是原告发出通知之日，还是被告签收通知之日？

以下我们将结合法律规定和本案事实，逐一进行分析。

三、案件分析

（一）关于限制民事行为能力的认定——司法鉴定意见能否溯及签约时

本案中，被告C先生在诉讼中经司法鉴定被认定为限制民事行为能力人。被告方主张，C先生的精神障碍在签约前即已存在，故其在签订合同时即属于限制民事行为能力人，所签合同应为无效或可撤销。

我方认为，被告C先生在签订合同时应认定为完全民事行为能力人，案涉合同合法有效。理由如下：

第一，司法鉴定意见仅能证明鉴定时的行为能力状态，不能当然溯及至合同签订之时。

根据《中华人民共和国民法典》第二十二条的规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人。但认定一个公民是否具有民事行为能力，需要有明确的时间界限。

司法实践中，鉴定机构作出的“目前为限制民事行为能力人”的鉴定意见，是针对被鉴定人在鉴定时的精神状态所作出的评判，不能据此追溯至合同签订时即认定其为限制民事行为能力人。特别程序仅能认定申请人申请时被申请人的民事行为能力，并不能当然溯及到合同签订时。

本案中，某市司法鉴定所于2025年1月5日出具鉴定意见，认定C先生“目前为限制民事行为能力人”。该鉴定意见仅能证明C先生在2025年1月5日左右的行为能力状态，不能证明其在2024年4月19日签订合同时即属于限制民事行为能力人。

第二，被告未能提供签约时C先生属于限制民事行为能力人的充分证据。

根据“谁主张、谁举证”的民事诉讼基本原则，主张合同签订时一方为限制民事行为能力人的，应当由主张方承担举证责任。被告虽然提供了C先生2024年5月28日的就医记录（诊断为“乙型肝炎肝硬化，肝性脑病”“器质性精神障碍”），但这些记录发生在签约之后，且时间上相隔约40天，不足以证明签约时C先生即存在精神障碍。

被告在审理中也陈述，C先生患病的事实“不是2024年5月份发生的，而是已经发生了长达至少半年以上的时间”。但这一陈述缺乏充分的客观证据支持。精神疾病的诊断需要专业的医学评估，不能仅凭当事人或其家属的主观陈述即认定签约时即存在行为能力欠缺。

第三，从签约过程和履约行为来看，C先生签约时具备完全民事行为能力。

根据查明的事实，2024年4月19日签约时，两被告共同前往中介公司门店，由C先生和D女士共同签署了合同。签约后，两被告按时支付了18万元定金，并于2024年4月28日与原告一同前往房产交易中心办理了资金托管手续。2024年4月29日，C先生还在微信群中主动说明“因为我个人原因款项还没有到卡里，我正在去银行”。这些行为表明，C先生在签约及履约初期具备相当的认知能力和判断能力，能够理解合同的内容和法律后果。

法院采纳了我方的这一立场，在判决中明确指出：“某市司法鉴定所于2025年1月5日出具的鉴定意见认定，C先生目前为限制民事行为能力人，但根据上述鉴定意见C先生为‘限制民事行为能力人’的状态应仅及于鉴定意见出具之后，而无法及于涉案合同签订时，故在被告C未提交充分证据证实其在签订合同时系限制民事行为能力人的情况下，应认定签订合同时C先生系完全民事行为能力人。”

这一认定具有重要的法律意义。它明确了司法实践中判断限制民事行为能力的一个基本原则：鉴定意见仅能证明鉴定时的状态，不能当然溯及既往。主张签约时为限制民事行为能力人的，必须提供充分的证据证明签约时的精神状态，而不能仅凭事后鉴定即推翻合同效力。

（二）关于违约行为的认定——买受人逾期付款构成违约

本案中，被告因自身经济原因无力支付剩余购房款，导致合同无法继续履行。对此，我方认为，被告的行为确实构成了违约。

根据合同约定，买受人应于2024年5月8日前一次性支付708万元。被告未能在约定期限内支付款项，且明确表示“我手上的现金不够”“实在无法执行合同了”，已构成根本违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

需要特别指出的是，被告作为违约方，不享有单方解除合同的权利。被告在2024年5月30日的律师函中表示“经济情况不足以继续履行合同，后续也不存在履行可能”，这仅是被告对自身履约能力的说明，而非行使合同解除权。合同解除权属于守约方，违约方不能通过主动“请求撤销”或“请求解除”的方式来逃避违约责任。

法院在这一点上也作出了对被告不利的认定，指出“被告作为违约方，不享有单方解除合同的权利”。

（三）关于合同解除时间的认定——以解除通知到达对方之日为准

本案中，原告于2024年5月24日在微信群中发送了解除合同的通知，又于2024年5月29日通过律师函形式正式通知被告解除合同，被告于2024年5月30日签收。

根据《民法典》第五百六十五条第一款的规定，当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。因此，合同解除的时间应以解除通知到达对方之日为准。

本案中，原告于2024年5月24日在微信群中发送了解除通知，但微信群中的通知是否构成有效的“通知到达”，实践中存在一定争议。而原告于2024年5月29日通过律师函形式发出正式解除通知，被告于2024年5月30日签收，该通知的送达时间明确、形式规范，应当以2024年5月30日作为合同解除的时间。

法院采纳了这一认定，确认双方签订的合同于2024年5月30日解除。

（四）关于违约金的认定——约定过高应予调低

本案争议最大的问题，是违约金的数额。

我方认为，原告主张的145.6万元违约金明显过高，应予大幅调低。理由如下：

第一，合同约定的违约金计算基数应为708万元，而非728万元。

原告主张145.6万元违约金，其计算方式为728万元×20%。但根据合同约定，“买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金”。合同第三条明确约定的“房屋价款”为708万元，而非728万元。补充协议约定的20万元装修补偿款系独立于房屋价款的款项，不应纳入违约金计算基数。因此，合同约定的违约金应为708万元×20%=141.6万元，而非145.6万元。

第二，约定的违约金过分高于原告的实际损失。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。根据相关司法解释，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。

本案中，原告主张的违约金高达141.6万元，但原告的实际损失究竟有多少？

原告主张因被告违约导致房屋降价，造成直接经济损失874645元。但这一主张存在以下问题：其一，原告提供的成交价截图显示的是2024年11月的成交价格，距离合同解除已有约半年时间，市场波动属于正常的商业风险；其二，被告提交的证据显示，2024年4月至6月期间，同小区同面积房屋的成交价格不降反升，成交均价为44796.67元/平方米，高于涉案房屋的成交单价42438.41元/平方米；其三，原告所谓的“损失”尚未实际发生，房屋仍在原告名下，并未出售。

退一步讲，即使按照原告主张的损失874645元计算，合同约定的违约金141.6万元也远远超过了该损失的30%（即约26万元）。因此，合同约定的违约金明显过高，应当予以调低。

第三，被告的违约行为存在一定的特殊背景，主观恶意较小。

被告C先生患有器质性精神障碍（轻度器质性智能损害），虽不足以认定签约时为限制民事行为能力人，但该病情确实对其判断力和履约能力产生了一定影响。此外，被告并非恶意违约，而是因经济状况恶化、无力支付购房款所致。被告在得知无法履约后，及时通知了原告和中介方，并积极寻求协商解决，主观恶意较小。

第四，原告实际收取的18万元定金已经足以弥补其损失。

根据合同约定，定金为18万元。在被告违约的情况下，原告有权没收定金。18万元作为违约赔偿，结合本案的实际情况，已经能够在一定程度上弥补原告因交易未能完成所遭受的损失。

法院在综合考虑上述因素后，酌情将违约金调低至18万元，即原告已收取的18万元定金不再退还。法院认为，“结合双方合同的签订时间、解约时间及履行情况，原告已收取被告定金18万元未退还的事实，本院平衡各方权益依据公平、诚实信用原则，酌情由被告赔偿原告违约金18万元”。

这一裁判结果体现了法院在处理违约金纠纷时的基本思路：违约金以补偿性为主、惩罚性为辅，约定的违约金过分高于实际损失的，应当予以调低。法院在调低违约金时，综合考虑了合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，最终作出了较为公允的裁量。

四、法院观点

法院经审理后，对本案核心问题作出如下认定：

关于被告C先生签约时民事行为能力。法院认为，某市司法鉴定所于2025年1月5日出具的鉴定意见认定C先生目前为限制民事行为能力人，但该鉴定意见应仅及于鉴定意见出具之后，而无法及于涉案合同签订时。在被告未提交充分证据证实其在签订合同时系限制民事行为能力人的情况下，应认定签订合同时C先生系完全民事行为能力人，合同有效。

关于违约行为的认定。法院认为，被告因自身经济原因无力支付房款，致案涉合同无法继续履行，被告的行为构成违约，应承担违约责任。

关于合同解除的时间。法院认为，原告于2024年5月29日向被告发出《律师函》，被告于2024年5月30日签收，双方签订的合同于被告收到解除通知之日即2024年5月30日解除。

关于违约金的认定。法院认为，合同虽有违约金约定，但违约金给付金额应与被告违约给原告造成的损失相适应。结合双方合同的签订时间、解约时间及履行情况，原告已收取被告定金18万元未退还的事实，法院平衡各方权益依据公平、诚实信用原则，酌情由被告赔偿原告违约金18万元，即上述18万元定金不再退还。

关于违约方是否享有单方解除权。法院明确指出，被告作为违约方，不享有单方解除合同的权利。

综上，法院判决如下：一、确认原告与被告签订的《E市存量房买卖合同》及《补充协议》于2024年5月30日解除；二、被告向原告支付违约金18万元（位于原告处的18万元定金不再退还）；三、驳回原告的其他诉讼请求。

五、案件启示

第一，签约前应充分评估自身的履约能力。本案中，被告因经济原因无力支付购房款而违约，最终不仅未能购得房屋，还损失了18万元定金。购房者在签订房屋买卖合同前，应当充分评估自身的经济状况和履约能力，确保能够按时支付购房款，避免因违约造成不必要的损失。

第二，以“限制民事行为能力”为由主张合同无效，举证难度较大。本案中，被告虽然提供了司法鉴定意见证明其在诉讼时为限制民事行为能力人，但法院认为该鉴定意见不能溯及至合同签订之时。主张签约时为限制民事行为能力人的，需要提供签约时的医学证据或其他客观证据，而不能仅凭事后鉴定即推翻合同效力。

第三，违约金的约定应当合理。房屋买卖合同中约定的违约金通常为房屋价款的20%，这一比例在房价较高的情况下可能产生巨额违约金。但法院在审理违约金纠纷时，会以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。约定的违约金过分高于实际损失的，法院会予以调低。

第四，违约方不享有单方解除合同的权利。合同解除权属于守约方，违约方不能通过主动“请求解除”的方式来逃避违约责任。被告在违约后发送律师函“请求撤销”合同，并不能产生解除合同的法律效果，也不能免除其违约责任。

六、结语

本案是一起典型的房屋买卖合同违约纠纷，涉及限制民事行为能力的认定、合同解除的时间、违约金的调整等多个法律问题。作为被告的代理律师，我们对本案的结果总体上是可以接受的。法院虽然认定被告构成违约，但在违约金数额上充分考虑了被告的实际情况和原告的实际损失，将违约金从约定的141.6万元大幅调低至18万元，体现了法院在处理违约金纠纷时的审慎态度和公平理念。

本案最大的法律意义在于，它明确了以下几个重要规则：第一，司法鉴定意见认定“目前为限制民事行为能力人”，不能当然溯及至合同签订之时；第二，违约方不享有单方解除合同的权利；第三，合同约定的违约金过分高于实际损失的，法院应当根据当事人的请求予以适当减少；第四，法院在酌定违约金时，会综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益以及公平原则和诚实信用原则。