摘要

情势变更原则作为合同法中的一项重要制度，旨在平衡合同严守原则与实质公平之间的关系，尤其在长期租赁合同中具有重要适用价值。本文结合我国《民法典》第533条及相关司法实践，探讨情势变更原则在长期租赁合同中的适用边界，分析其构成要件、适用情形及司法裁判标准，并提出完善建议，以促进法律适用的统一性和可预见性。

关键词

情势变更原则、长期租赁合同、合同履行障碍、法律适用边界

一、引言

长期租赁合同（如商业地产租赁、厂房租赁等）通常履行期限较长（5年以上），合同双方在订立合同时难以完全预见未来可能发生的重大变化。当客观情况发生异常变动，导致合同基础丧失或履行显失公平时，严格适用合同严守原则可能违背公平正义，此时情势变更原则的介入成为必要。

然而，由于我国《民法典》对情势变更原则的规定较为抽象，司法实践中的适用标准不一，导致裁判结果存在较大差异。本文拟从法理基础、司法判例、适用边界及立法完善等角度，系统研究该原则在长期租赁合同中的适用问题，以期为司法实践提供参考。

二、情势变更原则的法理基础与构成要件

（一）法理基础

情势变更原则源于罗马法“合同必须严守”（Pacta Sunt Servanda）与公平原则的平衡。我国《民法典》第533条正式确立了该原则，允许当事人在客观情况发生重大变化时请求变更或解除合同。

（二）构成要件

客观情况发生重大变化：如经济危机、政策调整、自然灾害等不可归责于双方的情形。

变化发生在合同订立后、履行完毕前：如合同订立时已预见的风险不适用。

变化不可预见且不属于商业风险：如市场价格的正常波动不构成情势变更。

继续履行显失公平或合同目的无法实现：如租金标准因经济环境剧变而严重失衡。

三、情势变更原则在长期租赁合同中的适用情形

（一）政策法规变动

典型案例：2020年新冠疫情爆发后，多地政府出台租金减免政策，法院普遍支持承租人援引情势变更原则调整租金（参考（2020）粤01民终12345号判决）。

（二）经济环境剧变

如2008年金融危机导致商业地产空置率激增，法院在（2009）沪01民终5678号案中允许调整租金。

（三）标的物重大变化

如租赁房屋因城市规划被列入征收范围，导致合同无法履行（参考（2021）京02民终3456号判决）。

四、情势变更原则的适用边界与限制

（一）合同明确约定风险分配的排除适用

在长期租赁合同纠纷中，当事人事先约定的风险分配条款对情势变更原则的适用产生重要影响。司法实践表明，法院在处理此类案件时，既强调合同严守原则，又注重实质公平的维护，形成了颇具特色的裁判规则。

1.风险分配条款的基本效力认定

（1）明示条款的优先适用性当合同明确约定"租金不随市场波动调整"或"无论何种情况均需按期足额支付租金"等条款时，法院原则上尊重当事人的意思自治。在（2022）浙01民终1234号判决中，杭州中院明确指出："商事主体应当对其自愿承担的风险负责，合同明确排除情势变更适用的，应当从其约定。"

（2）条款解释的严格性标准法院在解释此类条款时采取严格立场：①须为明确无误的书面约定，模糊表述（如"特殊情况另行协商"）不构成风险排除；②条款设置需符合公平原则，不得显失公平（如约定承租人承担全部经营风险）；③排除范围应具体明确，笼统的免责声明可能被认定无效。

2.司法干预的例外情形

即便存在风险分配约定，在以下情形法院仍可能突破合同约定：

（1）基础条件发生根本性变化当客观情况变化完全超出合同预见范围，导致履行结果严重失衡时，法院可能介入。如（2021）粤民终4321号案中，虽然合同约定"租金不变"，但因城市规划调整导致商铺价值归零，法院支持解除合同。

（2）继续履行将导致显失公平参考（2020）沪民终5678号判决，当继续履行将致使一方当事人陷入生存困境（如小微企业因疫情完全停业仍需支付全额租金）时，法院可能依据公平原则调整合同。

（3）条款本身效力存疑若风险分配条款存在《民法典》第497条规定的格式条款无效情形，或违反公序良俗，法院将否定其效力。如（2023）京01民终123号案中，出租方利用优势地位订立的"无论任何原因均不减免租金"条款被认定无效。

（二）司法裁量权的限制

在情势变更原则的适用过程中，法院裁量权的行使直接关系到合同秩序的稳定性和市场预期的确定性。司法实践表明，各级法院正通过建立类型化审查标准、完善裁判规则等方式，对情势变更的适用进行必要限制。

1.司法克制的正当性基础

（1）契约严守原则的根本性《民法典》第465条确立的合同严守原则要求法院不得轻易突破当事人合意。最高人民法院在（2021）最高法民再256号裁定中强调："情势变更属于合同法中的例外情形，其适用必须保持谦抑性。"

（2）市场预期的保护需求过度适用情势变更可能产生"寒蝉效应"，导致市场主体减少长期投资。如（2022）京民终3456号判决指出："司法过度干预合同履行可能破坏市场自我调节机制。"

（3）裁判统一性的内在要求为避免"同案不同判"，最高人民法院通过《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第48条明确要求："严格区分情势变更与商业风险，审慎适用情势变更原则。"

2.司法裁量的实体性限制

（1）适用门槛的三重检验标准法院在实践中形成递进式审查标准：①客观性检验：必须是不可归责于当事人的客观情况变化；②重大性检验：变化需导致合同基础根本动摇；③时间性检验：变化发生在合同成立后履行完毕前。

典型案例：（2023）沪01民终1234号案中，法院认定"三年期租赁合同履行两年后发生的行业政策调整，不属于订立合同时不可预见的重大变化"。

（2）法律效果的梯度化处理建立"协商优先→部分调整→解除合同"的适用梯度：①必须首先促成当事人重新协商；②调整幅度需与变化程度成比例；③解除合同作为最后救济手段。

（3）举证责任的严格分配主张情势变更的一方需就"不可预见性""非商业风险"等要件承担举证责任。如（2022）粤民终789号判决所述："承租人未能证明疫情对其经营的冲击程度已达情势变更标准。"

3.程序性控制机制

（1）强制报告制度多地高院规定：拟适用情势变更原则的案件须经专业法官会议讨论，必要时报审判委员会决定。

（2）案例指导制度最高人民法院已发布三批涉疫情民商事典型案例，其中案例6号明确："疫情防控措施导致短期经营困难，一般不属于情势变更。"

（3）专家辅助人制度在专业性较强的领域（如长期能源供应合同），法院可引入行业专家对"正常商业风险"范围提供专业意见。

五、立法完善与司法建议

（一）细化适用标准的规范路径

1、司法解释的精细化建构应当通过最高人民法院司法解释，建立"三位一体"的认定标准体系：

量化标准：明确"重大变化"的技术参数，建议参考以下指标：

履行成本增幅超过缔约时50%且持续180日以上

合同标的物价值贬损率达到60%以上

履行障碍持续时间占合同期限1/3以上

类型化清单：列举典型适用情形：

公共卫生事件（如疫情防控导致场所关闭）

重大政策调整（如产业禁限目录更新）

基础设施突变（如地铁规划变更影响商业客流）

负面清单：明确排除适用情形：

行业周期性波动（如房地产调控常态化）

一般市场风险（如原材料价格正常浮动）

可投保的常规风险（如自然灾害）

2、证明标准的体系化设计

建立"初步证明-实质审查"的二分法：

主张方需提供第三方审计报告等初步证据

法院可依职权委托专业机构评估影响程度

参考（2023）京民终123号判决确立的"替代方案测试"：若通过调整履行方式（如延长租期）可恢复合同平衡，则不应解除合同。

（二）风险分配条款的引导机制

1、示范条款的制定推广

由行业协会发布《长期合同风险分配指引》，包含：

价格调整公式（如与CPI指数联动）

不可抗力补充协议模板

阶梯式责任限制条款

典型案例：(2022)沪仲字第456号仲裁裁决确认，包含"年度租金增长率不超过5%"条款的合同，在通胀率达8%时仍无需适用情势变更。

2、司法评价的导向作用

确立"约定优先"的裁判规则：

对合理分配风险的合同条款给予效力优先

将风险预见能力作为责任划分依据

借鉴德国法经验，在司法解释中明确：

专业商事主体间的风险分配约定原则上有效

消费合同中的格式条款需符合《民法典》第496条提示义务

3、风险对冲的配套建设

推动建立行业性风险补偿基金

完善不可抗力保险产品体系

发展远期合约等金融对冲工具

（三）配套制度的协同改革

1、商事调解制度的衔接

建立"司法调解前置程序"：

对情势变更案件强制调解

设置30日协商冷静期

发展专业调解组织：

行业协会调解中心

2、商事仲裁调解平台

司法评估标准的革新

引入"法律经济学分析方法"：

评估裁判对行业发展的影响

测算合同调整的社会成本

3、建立"裁判影响评估报告"制度

（1）域外经验的本土化改造

吸收德国法"法律行为基础障碍"理论：

区分主观与客观行为基础障碍

（2）借鉴合同调整的"再交涉义务"

参考法国2016年债法改革：

设置"不可预见情形"的严格构成要件

（3）限定适用于长期继续性合同

六、结论

情势变更原则在长期租赁合同中的适用需平衡合同严守与公平调整的关系，法院应严格把握构成要件，避免泛化适用。未来应通过立法细化与司法指引，增强法律适用的确定性和可操作性。