摘要：对于农村房屋买卖这一问题而言，目前在我国现有的法律文本当中，并没有形成一套完整、明确的、有效的，用于解决这一类农村房屋买卖纠纷案件所能适用的法律依据。因此笔者对这一问题有所感触，认为对待现今的农村房屋买卖问题应宜疏而非堵，建议废除现行法律制度中不合理的规定，建立并完善相关的法律、法规，使司法实践能与时俱进，并且加速建立健全配套措施。尊重农民的房屋财产所有权，允许并保护农村房屋的正当交易，积极适应社会发展，从源头解决纠纷产生的可能性，推动社会主义社会和谐、稳固地发展。

关键词：农村房屋；买卖纠纷；法律规定；宅基地使用权；集体经济组织

The problem for sale of housing in rural areas, at present in our country existing in legal text,it did not form a complete, clear, for a legal basis to solve this kind of rural housing sale disputes can use. So the author has the feeling on this issue, that treat rural housing sale of today's problems should be sparse and non blocking, proposed to abolish the unreasonable provisions in existing legal system , perfect the related laws and regulations, the judicial practice can keep pace with the times, and accelerate the establishment of perfect coordinated sets of measures. Respect the farmers housing property ownership, permit and protect rural housing of fair traded, and actively adapt to the social development, from the source to solve the possibility of disputes, promoting socialist society harmonious,stable development.

Key words: rural housing、sale disputes、legal provisions。

一、引言

随着社会经济的高速发展，农村城镇化转型步伐的加快以及人们对生活水平要求的不断提高，使得农村房屋在不同的交易主体间，进行买卖交易的活动日趋频繁。许多原农村居民欲向城镇迁徙，为了能够长期的居住于城市里，大多都会将原有的农村房屋进行出售换取资本；同时必然会存在一些其他村的村民甚至城镇居民，因为其自身的需求而计划购买农村房屋。在供给与需求的条件刺激下，交易行为与日俱增，致使农房交易纠纷案件，也无法避免地在不断增多。但是有关于农村房屋的法律地位、性质等的法律规定，在我国并不明确和完善。对于农村房屋能否许可自由交易以及如何界定其法律上的性质等问题，就现在而言，不论在实务界还是理论界都仍存在较多分歧。因此目前对该制度进行改变、完善是相当重要也是必要的。

二、农村房屋概述

（一）农村房屋的概念及分类 

农村房屋指的是从事农业生产的劳动者进行生活居住的宅院。在农村房屋交易行为中的标的物，应为农民自有的私房，私房的概念在这里应采用广义来理解，其指的不仅仅是农民的居住房屋，也还包括了畜牧养殖房、杂物储物房等。

在我国农村因为土地性质存在差别，可将农房划分成两种类别：第一种，在宅基地上进行修建的房屋；第二种，在农村集体建设用地上进行修建的房屋。在其中，村民零散居住的房子即是在宅基地上进行修建的房屋，村民集中居住区的房子则是在集体建设用地上进行修建的房屋。

当提及到农村房屋，大多人会立即联想到宅基地。其是指农村集体成员中，每个户口或家庭进行生活起居所使用的庭院用地。宅基地包含了：生活起居用地，例如有住宅、储物间、厕所等；绿化地，例如房屋周围的树林地、竹林地、花卉园地等；其他用地，例如水井、地窖等。

（二）农村房屋买卖主体的界定

那些将农房进行交易的出卖方，指的就是该农村的原有固定村民。该村民对其所建设的农房享有所有权，可以享有相应的物权。

而目前进行交易的购买方则可区分为两种类别：一种是该农村集体组织的内部成员；另一种则是其他外部人员。在农村集体组织的内部成员里可分三种：第一种，自身已经拥有宅基地，并已经达到国家规定标准的内部成员；第二种，自身已经拥有宅基地，却未达到国家规定标准的内部成员；第三种，已落户于农村，但未分得宅基地的内部成员。根据《农村宅基地管理办法》中相关规定，可以得知每户村民只可拥有一处宅基地，并且对于拥有宅基地并达到了国家规定标准的人，若其再次进行申请，其请求是不能予以批准的。所以，当农房买卖的购买方为农村集体组织的内部人员时，可以进行购买行为的人仅限于上述的第二种和第三种这两种。但是当购买方是其他外部人员时，则其范围包括了外村的村民，甚至城镇居民。

我国现有的制度与政策，主张不许城镇居民购置农村房屋，其本质上是限制了农房所有者，房屋所有权利的行使，本论文将重点探讨农村集体组织外部人员作为农房购买方时的情形。

三、农村房屋买卖产生的现实纠纷问题及其原因分析

（一）农村房屋买卖产生的现实纠纷问题

现如今在农村集体经济组织内外成员之间，进行农房的买卖交易与日俱增，随之导致买卖合同纠纷也不断呈现增长势态。并且此类案件，多发生于村民将房屋出售给集体经济组织以外的成员的情况中依纠纷的情况不同，大致可分为三种情形：

第一种，农村房屋出售方因得知其原有土地升值、土地将被征用、房屋将会拆迁等因素而反悔，诉求购买方归还其原有房屋。随着城市化的不断深入，不少的城郊土地以及农村土地都在不断的增值，不少土地还被国家征用进行交通设施建设或者公共事务建设，并且近些年房地产行业的大力兴起，也促使着城郊和农村房屋拆迁工作的进行。该类案件，多发生于交易行为完成后的一段较长的时间之后。当原有农房或土地发生了土地增值、土地征用、房屋拆迁等事项，使得房屋的现有价值或补偿金额大幅多出于出售房屋所带来的利益时，使得房屋的出售方产生了心理不平衡感，于是出售方由于受到利益的驱动，背弃诚信而进行起诉。

第二种，农村房屋出售方因想返回农村居住而反悔，诉求购买方归还其房屋。农村房屋的出售方出售其房屋，大多因为想搬到城市里去生活。但是城市的高消费、高节奏的生活，未必是农村居民能够在短期内完全适应的。并且由于自身知识文化、工作能力、心理素质的差异，使得生活变的更加的不稳定。所以导致其起诉，要求归还其农村房屋。

第三种，农村房屋购买方因该房子无法变更房屋产权登记或者变更宅基地使用权登记而反悔，诉求出售方退还其购房款。在农村有很多的房子并未办理房产证，但作为农村的村民，不论其是否办理了房产证，其都享有房屋的所有权。但作为购买方，在疏忽或过失之下进行房屋交易，事后发现无法进行房屋产权登记变更手续或者宅基地使用权变更登记手续时，难免心生疑虑，惶恐事后生变，于是进行诉讼。

总体来说，是因买卖双方受到多种因素的影响，而产生了反悔心理，进而导致了农村房屋买卖纠纷的发生。现有案件中买卖纠纷的原告多为农村房屋的出售方，只有在少部分的情况下，是由购买方充当原告进行诉讼事项的。

（二）产生农村房屋买卖纠纷问题的原因

农村房屋交易会产生纠纷，其直接原因在于，目前一般认为宅基地不允许被流转给集体组织以外的人员。但是当前之法规存在不明确，相矛盾等情况。特别是于《物权法》编订过程中，其前面六稿里都大致上有规定，禁止城镇居民在农村购买宅基地。但是第七稿却删除了“禁止城镇居民在农村购买宅基地”的规定。这是否意味着立法者对于宅基地流转这一问题，在《物权法》上留下了空间？而且当前学术界对该问题的看法持有不同的意见。

1.立法存在混乱与缺陷

目前在我国现有的法律、法规中，并没有形成一套完整、明确的、有效的，针对适用于农房买卖问题的规定。现有法律条文都仅适合用以规范城市房屋买卖的案件。我国农村土地大多属于农村经济组织集体所有，由《土地管理办法》中相关内容可以得知，集体土地在没有经过征用时，是不得进行出让或转让的。而宅基地使用权与农村成员的身份紧密相连，属于成员特别享有的福利性待遇，从国家政策来看，始终强调不得将农房进行交易，城镇居民更不能被允许购买农宅或宅基地等。但，国家在对农村土地实行征用时，对于农房的赔偿，一向是将其按照地上附着物来赔偿的，一直采用“房随地走”的处理原则。由此说明，针对于农村房屋及宅基地流转的问题，我国尚无系统性的、专门性的立法规定。并且我国宪法、法律和法规，在关于农民集体土地所有权这一问题的有关规定，也是言辞模糊、相互矛盾或者与社会实际情况不相符合。

正是因为用来调整农村房屋买卖行为的法律、法规及相关规章条文的不完整和不协调，使得某些人可以利用法律的漏洞，为了一己的私利，实行不利于他人利益以及违背诚实信用原则的行为。才致使农房交易纠纷问题不断出现。

为解决行政合同争议指明了新的方向。但是，这也出现了一些问题：在行政诉讼的过程中行政机关只能处于被告的角色，不享有起诉权。如果存在双方协商不一致的状况，行政主体行使强制权力要求对方履约将会违背行政合同的意旨，因此，行政机关也有通过法院形式进行裁决的需求。我国在《行政诉讼法》及相关司法解释中是这样规定：当事人认为合法权益受到了损害并且提起诉讼时，行政主体不具备反诉的权利。这样的规定在一定程度上导致了行政机关的权益保障处于不利层面。由于我国行政合同纠纷中采取举证责任倒置的制度，因此行政相对人只要提供证据证明存在行政机关的行政行为，而行政机关则要证明自己的行政行为是合法的，否则就是举证不力，这实质上导致了司法职责的偏移和不均衡。

2.该领域的基础理论研究存在问题

关于这一领域的理论研究目前仍然存有问题。现有的理论思想一般认为，当村民将其房屋与相同农村集体经济组织中的内部人员交易时，是可以确认有效的；但是当出售对象为其他外部人员，即外村村民或者城镇居民之情形时，就存在有两种对立的观点。

一种坚持认为该买卖行为仍然应被禁止。其理由是：其一，结合我国《土地管理法》62条以及有关的其他条款可得知，只有农村内部成员才能拥有宅基地使用权，并且存在数量上的限制。若许可把农房卖出与其他外部人员，必然会致使农房下面的宅基地使用权连带转移，便会使享有使用权的主体范围扩大。其二，根据我国《土地管理法》63条，从该规定似乎可以得出农村房屋只能转让给集体经济组织的内部成员，不能自由转让与其他外部人员的结论。若许可农房进行自由售卖，就是将与房屋相连接的宅基地使用权作为标的物出卖了。这和将集体土地使用权用于非农建设在实质上并没有任何差别，所以应该被禁止。

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