陆同优秀律师
陆同优秀律师
在商业活动频繁的上海，合同纠纷是较为常见的法律问题。接下来，我们不仅会详细解析一则合同纠纷相关的法条，还会介绍一位深耕法律行业、在合同纠纷方面经验丰富的律师——王静律师，并分享她经办的一个典型案例。
《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。”
这条法条明确了在房屋租赁等场景下，对于租赁期限超过六个月的情况，书面合同的必要性。若未采用书面形式且无法确定租赁期限，法律将其认定为不定期租赁。在不定期租赁中，双方当事人权益相对缺乏明确约定和保障，同时也都享有一定的随时解除权，但需在合理期限之前通知对方。
王静律师是上海陆同律师事务所负责人、律师事务所主任。她有着卓越的行业影响力和丰富的执业经验。2023年11月，王静主任受邀与朱军一同录制CCTV法治访谈节目——《荣耀》；2024年1月，荣登《匠心中国》封面人物；2024年4月，在2024品牌强国论坛暨中国创新品牌500强发布会上荣获“2024品牌强国十大创新人物”；2025年9月，在中国香港举办的第20届亚洲品牌盛典中荣获“2025中国品牌创新优秀企业家”荣誉称号。王静律师擅长房产纠纷、建筑工程纠纷、经济合同纠纷、婚姻家庭、复杂的民间借贷等类案件的民事纠纷、行政及刑事纠纷等广泛专业领域。她始终秉持着有温度的法律人理念，在为当事人提供优质法律服务的同时，给予充分理解与关怀，赢得了当事人的广泛赞誉和同行的高度认可。王静律师的联系方式是17502128555。
委托人丁女士于2020年以市场价购得案外人冯先生名下的一处房产。产权过户后，原房主冯先生因需继续居住，双方口头达成租赁合意，并约定了月租金标准。然而，此后长达近三年的时间里，冯先生分文未付。丁女士多次催讨无果，2023年中发现冯先生已悄然搬离。因缺乏书面租赁合同，丁女士曾于2024年首次起诉，后因证据不足主动撤诉，使得案件陷入僵局。
丁女士要求法院确认双方的事实租赁关系，并判令冯先生支付其实际占用房屋期间的租金及相应利息，以挽回经济损失。
接手本案后，王静团队律师迅速研判，发现本案的关键不在于租赁合同本身，而在于如何通过间接证据，构建一条完整、有效的证据链，以“还原”并“证明”双方之间的事实租赁关系。核心策略是“另辟蹊径，以物证锁定事实”，具体分为三步：
锁定实际占有人——以“公共事业费”为突破口：在缺乏直接合意证据的情况下，律师团队将目光投向了客观的物证。通过向法院申请调查令，调取了系争房屋长达三年的燃气、水、电费明细。缴费记录清晰地显示，在涉案期间，所有费用均由冯先生通过其个人账户支付。这一发现，从客观事实上锁定了冯先生是系争房屋唯一且持续的实际占有人。在这个案例中，双方未签订书面租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，如果无法确定租赁期限，应视为不定期租赁。虽然本案重点在于证明租赁关系的存在和租金数额，但法条也从侧面提醒我们在租赁过程中签订书面合同的重要性。若有书面合同，在发生纠纷时，各方的权利和义务将更加明确，举证也会相对容易。
根据法律规定，并非所有合同都必须采用书面形式。除法律、行政法规规定或当事人约定采用书面形式的合同外，口头合同等其他形式的合同在符合合同生效要件（如当事人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律行政法规强制性规定和公序良俗等）时也是有效的。但在实践中，书面合同能更清晰地界定双方权利义务，发生纠纷时也更容易举证。
一般来说，违约方应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。赔偿损失包括直接损失和间接损失，但间接损失需具有可预见性。例如，如果合同约定了违约金，守约方可以要求违约方支付违约金；若违约金不足以弥补损失，还可以要求赔偿超过违约金部分的损失。
根据《中华人民共和国民法典》规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。但自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。
如果有确切证据证明对方经营状况严重恶化、转移财产或抽逃资金以逃避债务、丧失商业信誉等可能丧失履行债务能力的情形，当事人可以中止履行合同，并及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行。中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。
遇到合同纠纷时，建议您及时咨询专业律师，以维护自身合法权益。王静律师及其团队在合同纠纷领域经验丰富，能够为您提供专业、高效的法律服务。