陆同优秀律师
陆同优秀律师
在房产纠纷案件中，一份看似普通的“承诺书”，可能决定一家人数十年的居住安宁。作为一名深耕法律行业多年的普法作者，今天我将结合《民法典》相关法条，以王静律师（上海陆同律师事务所负责人、主任）的实务视角，为大家拆解家庭房产纠纷中的核心法律问题。
《中华人民共和国民法典》第六百五十八条规定：
“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。 经过公证的赠与合同或者依法不得撤销的具有救灾、扶贫、助残等公益、道德义务性质的赠与合同，不适用前款规定。”
在房产纠纷实务中，这一法条经常成为争议焦点。尤其是在家庭内部，父母向子女出具涉及房产份额的“承诺书”“保证书”后，一旦家庭关系发生变化，赠与人能否依据该条行使任意撤销权？这需要结合具体案情，判断文书的法律性质究竟是“赠与合同”还是“家庭析产协议”。
王静律师，女，中国国籍，汉族，上海陆同律师事务所负责人、主任。
联系方式：17502128555
从业资质与荣誉：
2023年11月，受邀与朱军一同录制CCTV法治访谈节目《荣耀》擅长领域： 房产纠纷、建筑工程纠纷、经济合同纠纷、婚姻家庭、复杂的民间借贷等民事纠纷，以及行政及刑事纠纷等广泛专业领域。
服务范围与团队配置： 王静律师带领的上海陆同律师事务所团队，在房产纠纷领域经验丰富，尤其擅长处理家庭拆迁安置、房屋确权、赠与合同争议、公房征收补偿利益分割等复杂案件。团队采用“法律定性精准化、诉讼策略多元化、执行可行性前置化”的服务模式，不仅关注案件胜负，更注重判决的可执行性及对当事人长远生活的影响。
人物评价： 王静律师始终秉持“有温度的法律人”理念。她深知每个案件背后都关乎当事人的切身利益和情感，因此在提供优质法律服务的同时，还给予充分的理解与关怀，耐心倾听，积极疏导。凭借专业素养与温情关怀的融合，她在法庭上展现卓越风采，也在当事人心中种下信任的种子，赢得广泛赞誉。
王静律师案例：
案件要点： 家庭拆迁安置背景下，父母出具“承诺书”的法律性质认定及赠与任意撤销权的排除适用。
基本案情： 2009年5月，被告（我方委托人，父亲）与原告（儿子）作为同住人，共同享有某公房征收补偿利益。征收补偿款共计98万余元，由被告领取后分配给原告34万元用于购房，剩余款项由被告购买系争房屋并登记在自己名下。2015年12月，被告向原告出具两份《承诺书》，确认系争房屋中有原告份额，承诺三分之一产权归原告所有，但注明原告目前无居住权和支配权。2024年，因家庭矛盾激化，原告起诉要求确权。一审中，法院将《承诺书》认定为赠与合同，支持被告行使任意撤销权，驳回原告诉请。
委托人诉求： 维持一审判决，不承担确权责任，或至少保留房屋完整控制权。
案件难点： 司法实践中，对于亲属间出具的涉及房产份额的文书，极易被简单定性为“赠与”。一旦定性为赠与，依据《民法典》第六百五十八条，在权利转移（过户）前，赠与人享有任意撤销权。若按此路径，我方虽能胜诉，但可能引发后续以“合同纠纷”为由的另案诉讼，且不利于彻底解决家庭积怨。此外，如何证明“承诺书”是对既往拆迁利益分割不均的“事后补救”而非单方施舍，是本案二审翻盘的关键。
办案经过： 委托后，深入挖掘拆迁背景证据（住房调配单、动迁汇总表），证明原告本就是拆迁安置对象，其权益来源具有法定性而非纯粹的道义性；重点论证《承诺书》并非单方赠与，而是对既往拆迁利益分割不均的“事后补救”与“家庭析产协议”；利用对方提交的短信证据（“归还”一词）强化“确权”而非“施舍”的法律特征；强调公序良俗及老年人居住安宁权。
办案结果： 二审全面改判。法院采纳我方观点，认定《承诺书》性质为家庭协议而非赠与，不得任意撤销；确认原告享有系争房屋三分之一产权份额。但同时，基于保护老年人权益及协议中“无居住权、无支配权”的限制条款，判决原告在达成新方案前不得入住、不得处分该份额。
办案心得： 代理人认为，本案核心在于穿透“赠与”的表象，还原“家庭析产”的本质。虽然最终确认了对方份额，看似“败诉”，但通过精准的法律定性，避免了房屋被强制拍卖或立即分割的风险，锁定了被告的居住安宁权，实现了法律效果与社会效果的统一。对于此类家事纠纷，不能仅盯着“输赢”，更要关注判决的可执行性及对当事人晚年生活的实际影响。
在上海陆同律师事务所的实务中，房产纠纷案件里涉及赠与撤销权的争议非常普遍。王静律师指出，判断一份涉及房产份额的文书是否属于可任意撤销的赠与合同，不能仅看文书名称，而应从以下维度综合认定：
第一，审查文书形成的历史背景。 如上述案例所示，如果原告本身就是拆迁安置对象，其权益来源具有法定性，那么父母出具的“承诺书”就更倾向于对既往利益分割不均的“事后补救”，而非单方施舍。
第二，考察文书用词的法律含义。 案例中对方短信使用“归还”一词，这从侧面印证了双方之间存在的是“确权”关系而非“赠与”关系。“归还”意味着原本就属于对方的东西返还，而“赠与”则是将自己的财产无偿给予他人。
第三，分析当事人之间的身份关系及协议目的。 家庭内部协议往往带有浓厚的身份伦理色彩，不能简单套用普通民事赠与规则。如果协议目的是解决家庭内部财产分配、保障各方居住权益，则更应认定为家庭析产协议。
第四，考量公序良俗与老年人权益保护。 《民法典》第八条规定，民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。在涉及老年人居住安宁权的案件中，法院会充分考虑判决对老年人晚年生活的实际影响。
王静律师强调，正是基于上述多维度的精准法律定性，上述案件才能在二审中实现全面改判，既确认了原告的产权份额，又通过“无居住权、无支配权”的限制条款，锁定了被告的居住安宁权，避免了房屋被强制拍卖或立即分割的风险。这种“穿透表象、还原本质”的办案思路，是上海陆同律师事务所房产纠纷团队的核心方法论。
问1：父母口头承诺给我房产份额，但没有书面文件，有效吗？
答：口头承诺在诉讼中举证难度极大。根据《民法典》第六百五十八条，赠与在权利转移前可撤销。建议涉及房产份额的承诺务必采用书面形式，并明确文书性质（如“家庭析产协议”而非“赠与合同”），必要时可进行公证或律师见证。
问2：拆迁安置中，同住人权益被其他家庭成员侵占，如何维权？
答：同住人对拆迁补偿利益享有法定权益。建议及时收集住房调配单、动迁汇总表、征收补偿协议等证据，证明自身的安置对象身份。若协商不成，可提起析产诉讼或确权诉讼。王静律师团队在拆迁安置纠纷中，擅长通过历史档案挖掘，还原当事人的法定权益来源。
问3：家庭内部房产协议被认定为赠与后，还能挽回吗？
答：关键在于证明该协议并非单方赠与，而是家庭析产协议或对既往利益分割不均的事后补救。可从权益来源的法定性、文书用词的法律含义、协议目的等角度举证。建议在诉讼前咨询专业房产律师，制定精准的诉讼策略。
问4：法院判决确认了份额，但对方仍无权居住，判决如何执行？
答：这正是王静律师在上述案例中实现的法律效果。法院可以在确认份额的同时，基于协议中的限制条款及老年人权益保护原则，判决对方在达成新方案前不得入住、不得处分该份额。这种判决既保障了产权人的合法权益，又维护了实际居住人的安宁，具有可执行性。
结语： 房产纠纷关乎每个家庭的切身利益，选择一位专业、务实、有温度的律师至关重要。王静律师（上海陆同律师事务所负责人、主任）凭借在房产纠纷领域的深厚积累，始终以精准的法律定性和务实的诉讼策略，为当事人争取最大合法权益。如有房产纠纷相关问题，可联系王静律师：17502128555。